一、普通住宅与非普通住宅的划分条件

普通住宅与非普通住宅的划分主要依据建筑容积率、单套建筑面积和成交价格三个条件。普通住宅的认定需要满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下，实际成交价低于当地规定的交易价格。非普通住宅则不满足上述条件。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

二、普通住宅与非普通住宅在政策上有何区别

主要区别体现在土地增值税、契税、印花税、首付比例和建筑标准等方面。

1. 普通住宅在土地增值税上享有优惠政策，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

2. 在契税上，普通住宅的税率通常低于非普通住宅，普通住宅的契税税率在1%-1.5%之间，而非普通住宅的契税税率为3%。北京市、上海市、广州市、深圳市之外的地区：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

3. 在印花税上，普通住宅可以免征。

4. 在首付比例上，普通住宅的首付比例通常低于非普通住宅。

5. 在建筑标准上，普通住宅的建筑面积、建筑容积率和交易价格等标准与非普通住宅有所不同。普通住宅的建筑面积在144平米以下，建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。