商洛为配售型保障房“立规矩”

为贯彻落实国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）精神，推动建立多主体供给、多渠道保障，着力解决工薪收入群体住房困难，近日，市政府印发《商洛市配售型保障性住房建设实施方案（试行）》，具体如下。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻大和二十届二中、三中全会精神和习近平总书记历次来陕考察重要讲话重要指示，积极适应新时代发展需要，构建新发展格局，优化住房供应结构，加大配售型保障性住房筹集（建设）和供给，着力解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，建立完善的住房保障新模式，为城市高质量发展、宜业宜居和民生保障提供有力支撑。

（二）基本定义。本方案所称配售型保障性住房（以下简称配售型保障房）是指政府提供优惠政策支持，主要采用市场化方式建设或收购，限定套型、面积、销售价格，面向符合条件的工薪收入群体住房困难家庭以及城市需要引进人才配售的住房，配售型保障房属于实行封闭管理的政策性住房。

（三）实施原则。配售型保障房的筹集（建设）管理应遵循以下原则。

1.坚持科学规划、有序推进。加大配售型保障房建设供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。按照“统一规划、统一建设、统一标准”的原则，结合住房需求，合理确定配售型保障房建设数量，安排年度建设计划，有序推动配售型保障房建设。

2.坚持政府主导、统一建设。配售型保障房突出计划管理、规划管控和严格审批，由市、县区政府通过划拨方式供地，并负责配套设施建设，按照“市场运作、保本微利”原则配售。优选国有企业作为筹集（建设）收购运营管理企业负责配售型保障房的收购、配售、运营和管理。鼓励国有企业、事业单位利用自有闲置土地建设配售型保障房，多渠道增加房源供给。

3.坚持政策公开、过程透明。配售型保障房实行现房销售，执行政府定价，项目建设、房源供应、销售价格、配售结果面向社会公开。配售申请实行排队轮候、公开透明，接受群众监督。

（四）管理职能。

市住建局是全市配售型保障房筹集（建设）管理的行政主管部门，指导监督全市配售型保障房工作。市房管局负责统筹协调全市配售型保障房项目申报、计划下达、日常监督等工作，具体负责市本级配售型保障房筹集（建设）管理、住房核查、配售备案、运营管理等相关工作。

各县区政府和商洛高新区（商丹园区）、商洛经开区管委会统筹辖区内配售型保障房筹集（建设）管理工作，对涉及配售型保障房的重大事项进行决策、协调和监督。各县区（含商洛高新区、商洛经开区）住建部门是本辖区配售型保障房筹集（建设）管理的行政主管部门，指导监督配售型保障房工作；各县区房产管理中心负责配售型保障房筹集（建设）管理、住房核查、配售备案、运营管理等相关工作。

市、县区发改、国资、公安、财政、人社、资源、公积金、金融监管和税务等有关部门单位按各自职责分工，负责配售型保障房相关工作。

市城投公司为市本级配售型保障房筹集（建设）收购运营管理企业。各县区政府指定一家国有企业为本辖区配售型保障房筹集（建设）收购运营管理企业。

二、建设标准

（一）明确对象和标准。申请购买配售型保障房以家庭为单位，每个家庭只能购买一套配售型保障房。申购家庭应推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员为申请人，申请家庭成员包括配偶和未成年子女；单身家庭申请人应达到具有完全民事行为能力年龄。申请家庭还应同时符合以下条件。

1.申请人具有当地户籍并稳定就业一年以上。

2.申请人及其家庭成员在拟配售项目所在城市建成区内无自有住房（自有住房包括：个人自建房、直管公房、集资建房、棚改安置房、移民搬迁房等各类政策性住房以及办理房屋买卖合同网签备案尚未入住或办理权属登记的住房），其他经查证实际拥有的住房。中心城市建成区是指：东至东龙山、西至环城西路、南至环城南路、北至环城北路以内区域。县城建成区四至范围由各县政府确定。

3.申请人及家庭成员未享受政策性住房和住房保障政策。

4.经市、县区组织部门认定的人才计划支持的高层次人才引进不受户籍时限的限制。

（二）房源筹集和标准。

1.房源筹集方式：配售型保障房房源可通过新增划拨用地、收回闲置土地、国有企事业单位闲置用地新建，也可通过收购已建成存量商品房等方式筹集房源。

2.房源面积标准：按照保基本的原则，新建配售型保障房单套建筑面积控制在70至120平方米左右，收购在建的存量商品房作为配售型保障房面积标准可适度放宽。

3.收购房源条件：收购存量商品房作为配售型保障房价格以划拨土地成本、建安成本、加不超过建安成本5%的利润计算，由市、县区筹集（建设）收购运营管理企业与房源提供企业协商确定房源收购价格，并报同级住建（房管）部门备案。其中，划拨土地成本由同级自然资源部门评估出具，建安成本由同级住建部门出具评估报告。收购的存量商品房办理不动产登记时，土地使用权类型登记为“划拨”，并标注为“配售型保障性住房”。

4.规划建设条件：市、县区政府要综合考虑辖区土地资源、财政承受能力、房地产市场供需等情况，根据不同群体住房需求，结合供给能力，科学确定配售型保障房发展目标，在国土空间规划中统筹落实用地规模，合理把握建设规模和节奏，制定年度建设筹集计划和土地供应计划，要优先把配售型保障房安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。新建配售型保障房项目原则上不配建商业设施，确需配建的，在土地划拨供应时，住建（房管）部门会同自然资源部门确定。规划车位原则上不低于1:1比例配置。

5.项目建设程序：配售型保障房坚持统一审批管理，计划项目必须经充分论证并按程序审批后方可建设。由市、县区住建（房管）部门征集建设计划，征求同级发改、财政、自然资源等部门意见后报同级政府确定。

6.完善配套设施：市、县区政府负责筹措和建设与配售型保障性住房项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、污水与垃圾处理等市政基础设施，确保教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施，与配售型保障房同步规划、同步建设、同步交付，把好质量关，相关配套基础设施建设投入不得摊入配售型保障房配售价格。

（三）规范配售和管理。

1.轮候原则。市、县区住建（房管）部门要建立配售型保障房建设项目库和保障家庭轮候库，面向社会及时公布建设计划、项目名称和房源信息、准入条件及保障标准。建立轮候和审核、公示机制，积极做好申请家庭和企事业单位申请、资格审核、房屋配售等各项工作。配售型保障房实行现房销售，制定“一项目一配售方案”，配售价格执行政府定价，新建项目配售价格按照覆盖划拨土地成本和建安成本，加不高于5%的利润的原则测算确定，最终配售均价由市、县区住建（房管）部门报同级发改部门审定。国有企事业单位利用闲置土地建设的配售型保障性住房可优先配售本单位符合条件的职工，剩余房源由同级住建（房管）部门向符合条件的轮候人员销售。

2.申请要件。如实填写《商洛市配售型保障房申请表》；提交申请人身份证复印件（含家庭成员）、劳动（聘用）合同或近三个月社保缴纳证明或其他可证明身份的材料，个人承诺书。由单位集中申报的，需提供单位申请材料、申请人员汇总表、营业执照（法人执照）。申请人及家庭成员应当声明同意接受住建（房管）和有关部门对其户籍、婚姻、工作、社保、住房等情况的调查核实。

3.配售程序。

（1）发布公告。筹集（建设）收购运营管理企业对外公布配售型保障房出售方案。内容包括项目基本情况、配售均价及登记时间、地点、方式等。

（2）申请受理。配售型保障房实行个人申请或单位集体申报制度。符合条件的配售对象可直接向筹集（建设）收购运营管理企业提出购房申请；或由用工单位，收集个人住房需求，集中向筹集（建设）收购运营管理企业提出购房申请，并承诺对个人申报信息的真实性和完整性负责。

（3）审核认定。市、县区住建（房管）部门牵头，相关部门配合对申请人资格进行审核认定。经审核符合条件的，纳入全市配售型保障房轮候库；不符合条件的应在15个工作日内告知申请人并说明理由。

（4）登记公示：配售家庭通过资格审批登记后，由筹集（建设）收购运营管理企业集中对外公示7个工作日，公示无异议的，由筹集（建设）收购运营管理企业通知申请人缴纳认购定金，认购定金可直接冲抵购房款。

（5）摇号选房：筹集（建设）收购运营管理企业要结合实际，制定摇号选房规则进行摇号选房。当申请人少于出售住房套数时，按轮候次序选房。当申请人多于出售住房套数时，由筹集（建设）收购运营管理企业实行公开摇号，具体选房方案由筹集（建设）收购运营管理企业制定公布。

（6）协议签订：筹集（建设）收购运营管理企业与配售家庭签订《商洛市配售型保障房买卖合同》，结算房款并办理交房手续。配售结果需报同级住建（房管）部门备案。筹集（建设）收购运营管理企业负责办理房屋销售合同网签备案和权属登记手续。不动产权证书附记信息栏记载“该房屋为配售型保障房”，不得进行除房屋按揭贷款外的其他抵押，不得上市交易。

4.管理原则。对配售型保障房实施严格的封闭管理制度，禁止违法违规将配售型保障房变更为商品住房流入市场。购房人有下列情形之一的，由筹集（建设）收购运营管理企业回购。

（1）购房人因工作调动全体家庭成员户籍迁往外市。

（2）购房人或家庭成员患有医疗行业标准范围内重大疾病，需筹措医疗费用。

（3）国家、省、市规定可以回购的其他情形。

购房人符合以上条件的，其持有的配售型保障房由筹集建设管理主体回购，回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年2%的折旧率予以核减，购房人自行装修部分，不予补偿。返还房屋剩余专项维修资金。

回购后按房屋现状配售给符合条件的家庭，在售价格与回购价格保持一致。已被回购的配售型保障房，原购房人应限期腾退。

因继承、离婚析产、法院判（裁）决等发生所有权转移的，房屋性质保持不变。配售型保障房签订合同满两年后，购房人及家庭成员可购买其他房产。

5.社区服务。各县区应将配售型保障房纳入街道和社区管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制，满足一定人口规模的配售型保障性住房小区应及时设立社区，并配置相应的组织机构。

（四）相关责任。筹集（建设）收购运营管理企业有下列情形之一的，由有关部门依法依纪追究相关单位及责任人的责任；涉嫌犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。

1.擅自更改配售价格或收取除政府规定以外其他费用的。

2.擅自销售或委托中介机构代售配售型保障房的。

3.擅自占用配售型保障房或其配套用房的。

4.国家、省、市规定的其他情形。

申请人及家庭成员骗购配售型保障房的，其房产由筹集建设管理主体收回，按同时期同地段市场租金收取房屋使用期间占用使用费和折旧费，所收取费用从回购价款中扣除，5年内不得申请保障性住房；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

三、支持政策

（一）土地政策方面。配售型保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。充分利用依法收回的已批未建土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设配售型保障房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。自然资源、财政、住建、行政审批等部门按照各自职责对项目的建设规模等规划指标予以优化支持，并按照要求报各级政府同意。

（二）资金支持方面。在用好国家补助资金的前提下，积极做好中央预算内投资、中央财政专项补助资金、地方政府专项债券的申报工作，同时，市、县区财政根据财力情况对符合规定的配售型保障性住房建设适当予以补助。

（三）住房公积金支持方面。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买配售型保障房的个人住房贷款。

（四）金融支持方面。探索与房地产业转型发展新模式相适应的金融服务模式。鼓励各金融机构按照市场化、法治化原则，提供配售型保障房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。

（五）税费支持方面。配售型保障房项目享受现行保障性住房有关税费优惠政策。

四、保障措施

（一）落实主体责任。各县区政府和商洛高新区（商丹园区）、商洛经开区管委会对规划建设配售型保障性住房、解决好工薪收入群体住房困难问题负主体责任，要切实加强领导，认真组织实施，把规划建设保障性住房工作列入重要议事日程。各县区住建（房管）部门要健全跨部门、多层级的工作机制，细化政策措施，制定实施方案，及时解决遇到的困难和问题，有力有序有效推进配售型保障房建设。

（二）加强监督管理。配售型保障房建设要总结过去棚改拆迁、经济适用住房、限价商品房建设等工作中的经验教训，完善保障性住房建设、配售、运营等方面管理制度。建立健全配售型保障房和保障对象档案，及时填报录入平台系统，各县区政府和商洛高新区（商丹园区）、商洛经开区管委会应加强对规划建设配售型保障房的全过程监督，严防政策执行走样。

（三）加强协调配合。各县区住建（房管）部门要会同发改、财政、自然资源、工信、国资、教育、审批、金融、税务等有关部门，加强对规划建设配售型保障房工作的组织协调和督促指导，认真贯彻落实中省市发布的规划建设配售型保障性住房相关配套政策。

（四）做好政策衔接。协调好配售型保障性住房与商品住房、公租房、保租房等的关系，做好配售型保障房与商品房项目保交房等工作的有效衔接配合，把握政策时度效，找准工作切合点，坚持以问题为导向，统筹协调推进各方面工作。

（五）做好宣传引导。各县区和商洛高新区（商丹园区）、商洛经开区要加强政策宣传解读、示范引领和舆论引导。运用各类媒体加大宣传报道力度，推广经验做法，营造全社会关心、支持、参与规划建设配售型保障房的良好氛围。